金勺子 长三角“小阳春”成色几何？楼市在分化、购房者更理性
长三角楼市迎来久违的暖意。今年3、4月间，南京、杭州、上海等长三角核心城市楼市成交量有所回升，特别是二手房交易回暖，“小阳春”轮廓初现。
具体来看，近期南京迎来一波销量回升；上海在“沪七条”实施一个多月后，“小阳春”行情略有显现；杭州3月二手房成交回升，但与去年同期比仍有差距。
但房价整体仍处于调整阶段，“量升价弱”成为本轮行情的最大注脚。4月被视为关键窗口期，当前市场回暖趋势是否具备延续性？
上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示，今年3、4月份，长三角房产市场交易回暖在量上已经有所体现，不过仍偏重于二手房市场。市场回暖具有趋势性，虽然不同月份的数据可能有所波动，但大方向上，一些确定性因素出现，比如房价预期逐步好转、政策环境保持宽松、潜在需求持续释放，这对整个长三角市场来说具有积极作用。
从土拍来看，以杭州为例，3月以来，杭州土拍市场活跃度显著提升。4月8日，杭州二季度首场宅地出让开启，3宗宅地全部成交，其中2宗地块溢价率超过20%，最高达到了46.83%。4月10日，杭州两宗宅地拍卖，其中西湖区双桥地块溢价率达59.67%，临平区乔司地块溢价率达到23%。
严跃进认为，杭州乃至长三角的土拍市场，目前总体呈现“缩量提质、少量高频”的特点。长三角整个土地市场出现了一些积极变化，能够为今年及后续优质项目的供给发挥很好的作用。
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二手房的“小阳春”
这轮长三角楼市的“小阳春”，很大程度在二手房上有所体现。
李星在南京生活30年，买卖过四套房，目前正准备入手下一套房。他观察到，南京一大堆20—30年房龄的老房子，目前这些房子的租售比较为合理。主城区5年内新房、次新房，现在跌到3万元/平方米左右就跌不动了，10年房龄左右的房子，现在跌到2万元/平方米附近。
李星告诉21世纪经济报道记者，今年前3个月，南京看房的人确实不少，售楼中心晚上都会有人，甚至到晚上八九点，“这些人都是实实在在谈价格的，不是来凑人数的，因为房价下来了，性价比高了”。
孙悠2026年3月在杭州买了房。她告诉记者，由于预算有限，不考虑新房，也不考虑老破小和超高层，需要考虑学区、商业中心和地铁，最后能选择的小区不多，再加上户型偏好，出来的房源只有这一套合适，她很快就买下了。
“房东也倾向于趁‘小阳春’时节脱手，这个时间能比平时多卖几万块钱，比较难砍价。买到的房子是临平区的电梯房，房价是1.3万元/平方米，建筑面积不到82平方米，套内63平方米，首付16万元。”孙悠说。
从数据来看，据杭州贝壳研究院统计，3月，杭州市二手房成交9356套，环比提升178%，创去年5月以来的新高，但与去年同期的1.24万套还有一段距离。从成交结构看，刚需房仍是成交主力，杭州200万元以内房源占比达到了56%，环比提升1.8%，涨幅最大；200万元—300万元房源占比提升0.8%；300万元—400万元、400万元—500万元、500万元—800万元的房源占比分别下降了0.4%—0.5%，1000万元以上房源下降1.4%。
根据我爱我家南京研究院发布的数据，今年3月，南京共成交9883套二手房，较上月增长80%，较去年当月增长5%。
不过，很多长三角城市的楼市成交量回暖，实际上是“以价换量”。杭州我爱我家数据显示，3月杭州（不含富阳、临安）住宅成交均价为27027元/㎡，环比下降6.7%，同比降幅16.3%。
李星买房主要考虑因素是区域、交通和楼盘品质，他从去年12月开始在南京看房，二手房和一手房都看了。“二手房主要看五年内的次新房，但那几年的房子建得不尽如人意，因为当时市场好、房子好卖，都是当年摇号盘。后来二手房没看到合适的，就去看新房了，2025年以后开盘的楼盘，不管是公区还是装修标准，都会更上心一点。”
李星观察到，当前南京房地产市场上，房产价格整体在下降。过去几年，南京主城区700万元以上的房产降至300万元—400万元区间，500万元的房产跌至200万元—300万元区间的情况并不罕见。相比之下，300万元房产跌至100万元的概率反而较小。
也有城市出现了“量价齐升”，这就是上海。今年3月，上海二手房成交31215套，同比上涨6.39%，较1月提升37%；价格方面，上海二手住宅均价达55075元/平方米，环比微增0.08%，结束连续33个月的下行趋势。
陶波27岁，目前在上海一家外企做程序员。今年3月她在上海买了一套“老破小”，总价100多万元。她告诉记者，自己买房出于投资考虑，主要关注租售比，“上海3、4月份楼市成交量比较大，可能和学区落实有关”。
购房者趋于理性
严跃进认为，新房方面，长三角好的项目表现尚可，但整体能级弱于二手房。这种“量升价弱”的格局，本质上是由刚需决定的。在这样的市场中，刚需推动了一些好地段的二手房表现突出。
“当然，背后也存在改善型需求，比如集中在一些规划较好的城区。以南京为例，主要集中在奥体板块；杭州也类似，同样是奥体周边。总体来看，这些新规划不错的城区，市场表现相对较好。”严跃进说。
这背后，也与政策密切相关。
2月25日，上海五部门联合发布楼市优化新政“沪七条”，从放宽购房门槛、优化公积金贷款、完善房产税政策等多维度释放利好。
谈及“沪七条”，陶波认为，主要影响就是让家里长辈多了一个购房名额，“总的来说，‘沪七条’产生了更多的购买资格，对看多上海房产的人增加了购买资格，对楼市价格企稳目前有正面影响”。
3月20日，南京公布了《关于稳定房地产市场的政策措施》，也就是“宁六条”，措施包括“卖旧买新”的购房人给予贷款总金额1%的贴息，继续推行“房票”政策，调整商业用房首付比例等。早在今年1月4日，南京发布“青年人才房票”政策，房票补贴标准为大专3万元、本科6万元、硕士10万元、博士15万元。
3月30日，杭州发布了《关于优化住房公积金使用政策的通知》，家庭最高贷款额度由130万元直接上调至180万元，个人可贷上限也同步提高到90万元。个人可贷额度的计算倍数从15倍调整为20倍。
在政策的推动下，不少购房者和卖房者的心态出现明显分歧。
在南京工作的马虹在接受21世纪经济报道记者采访时表示，自己重点关注南京南部新城的二手次新房，因为南部新城的期房交房时间太晚，且后期的期房都是以高端项目为主，和自己需求不匹配。
马虹称，目前自己还是处于集中看房的状态，并没有已经看中正在谈价格的房子。看了一两个月之后，她发现可交易的房源越来越少了，持币观望的买房者和待价而沽的卖房者在目前的“小阳春”行情下，心态明显不一致。
“买房者更多还是觉得，现在的房子是供大于需的，今年上半年过去之后，房价会陆续趋于稳定。但南部新城的卖房者基本都是高位上车的，想等房价继续上涨，尽可能减少损失。”马虹说。
对于未来房价走势，李星估计，后续两三年南京楼市的新房降价少；“老破大”、远郊板块的房子继续跌；“老破小”也卖不上价，但因为可以出租，可能反而不会大跌。在南京市区，上世纪80、90年代的老房子很多，但居住体验太差了，谈不上小区环境。总体看，南京房价不会上涨，但买房的人还是很多的，需求一直都在。
马虹表示，不会因为公积金政策调整考虑上太多的杠杆，“房子在楼面价和实际价值上并不能达到契合”。
李星认为，对普通人来说，购房应量力而行，不必追求高价房产。房产居住约二十年后，产品会普遍过时，所有类型房产都会面临跌价。
（应受访者要求，李星、孙悠、陶波、马虹为化名）
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